Jogsegély & Tudástár

Fontos jogi tájékoztatás

Az ezen az oldalon található információk általános tájékoztatásul szolgálnak, és nem minősülnek jogi tanácsadásnak. Minden helyzet egyedi, ezért konkrét jogi kérdésekben érdemes szakemberhez (ügyvédhez, jogtanácsoshoz) fordulni.

A jogszabályok változhatnak, ezért fontos ügyekben mindig ellenőrizd az aktuális szabályozást. Vitás vagy bonyolult helyzetben javasoljuk jogi szakértő bevonását.

Kinek szól ez az oldal?

Ez a tudástár mindenkinek készült, aki albérletben lakik, albérletet keres, vagy szeretné megérteni a bérleti jogviszony alapjait.

Lakáskeresők

Akik most keresnek albérletet és szeretnének felkészülten tárgyalni.

Jelenlegi bérlők

Akik már albérletben laknak és kérdéseik merültek fel.

Kiköltözők

Akik szerződést bontanak és szeretnék rendben lezárni a bérletet.

Albérleti alapfogalmak

Mi számít albérletnek?

Az „albérlet" a köznyelvi kifejezés arra, amikor valaki más tulajdonában álló lakást bérel lakhatás céljából. Jogilag ez lakásbérleti jogviszony, amelyet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a lakások bérletéről szóló törvény szabályoz.

A bérleti szerződéssel a bérbeadó használatba adja a lakást, a bérlő pedig bérleti díjat fizet érte. Ez egy kölcsönös jogokat és kötelezettségeket létrehozó megállapodás.

Ki a bérlő?

A bérlő az a személy, aki a lakást bérli és használja. A szerződésben az ő neve szerepel, ő fizeti a bérleti díjat, és őt illetik meg a bérlői jogok. Ha többen béreltek együtt, általában mindannyian bérlőként szerepelnek a szerződésben.

Ki a bérbeadó?

A bérbeadó jellemzően a lakás tulajdonosa, de lehet más is (pl. haszonélvező, vagy a tulajdonos megbízottja). Fontos, hogy a bérbeadónak joga legyen a lakást kiadni – ezt érdemes ellenőrizni.

Szerződéskötés

Mit kell tartalmaznia egy bérleti szerződésnek?

Bár a jogszabályok nem írnak elő kötelező formát, egy jó bérleti szerződés általában az alábbi elemeket tartalmazza:

A felek (bérlő és bérbeadó) adatai
A lakás pontos címe és leírása
A bérleti díj összege és fizetési határideje
A kaució összege és visszafizetési feltételei
A szerződés időtartama (határozott/határozatlan)

A felmondás szabályai
Közüzemi díjak fizetésének módja
Karbantartási kötelezettségek megosztása
A lakás használatának szabályai
Aláírások és dátum

Mire figyelj aláírás előtt?

Olvasd el figyelmesen az egész szerződést, ne csak írd alá
Kérdezz rá minden olyan pontra, amit nem értesz
Ellenőrizd, hogy a bérbeadónak valóban joga van-e kiadni a lakást
Nézd meg, hogy a kaució és a díjak pontosan szerepelnek-e
Győződj meg róla, hogy a felmondási feltételek világosak
Készíts fotókat a lakás állapotáról beköltözés előtt

Gyakori hibák

Hiányzó vagy pontatlan lakcím
Nem egyértelmű fizetési határidők
Túl rövid vagy egyoldalú felmondási idő
Nem szabályozott közüzemi költségek
Hiányzó átadás-átvételi jegyzőkönyv

Szóbeli megállapodás kockázatai

A szóbeli bérleti szerződés jogilag létrejöhet, de rendkívül kockázatos. Vita esetén szinte lehetetlen bizonyítani, hogy mi volt a megállapodás. Mindig ragaszkodj az írásbeli szerződéshez – ez mindkét fél érdeke.

Kaució és pénzügyek

Mennyi kaució kérhető?

Jogszabály nem korlátozza a kaució mértékét, de a piacon általában 1-2 havi bérleti díjnak megfelelő összeg a szokásos. Ennél magasabb kaució esetén érdemes alaposan átgondolni, hogy megéri-e.

Mikor jár vissza a kaució?

A kaució jellemzően a szerződés végén, a lakás rendben történő visszaadásakor jár vissza. A pontos feltételeket a szerződésben érdemes rögzíteni. Általában a kiköltözést követő néhány napon belül szokás visszafizetni.

Mikor vonható le a kaucióból?

A bérbeadó általában az alábbi esetekben tarthat vissza a kaucióból:

Elmaradt bérleti díj – ha a bérlő nem fizetett ki minden tartozást
Közüzemi hátralékok – ha a bérlőnek kellett volna fizetnie
Károkozás – a normál elhasználódáson túli, bérlő által okozott károk
Hiányzó berendezések – ha valami eltűnt a lakásból

Fontos: A normál elhasználódás (pl. falfesték kopása, parketta természetes öregedése) általában nem vonható le a kaucióból. Ez gyakori vitaforrás!

Tipp a kaució védelmére

Készíts részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvet beköltözéskor és kiköltözéskor is. Fotózd le a lakás minden részletét, dátummal. Így később bizonyítani tudod, hogy milyen állapotban vetted át és adtad vissza a lakást.

Karbantartás és javítás

Mi a bérlő kötelessége?

A bérlő általában a kisebb, mindennapi karbantartási feladatokért felel:

Égők, izzók cseréje
Csaptelepek tömítése, apró javítások
Tisztítás, takarítás
Saját hibából eredő károk javítása
A lakás rendeltetésszerű használata

Mi a bérbeadó kötelessége?

A bérbeadó jellemzően a nagyobb, állagmegóvó munkákért felel:

Fűtési rendszer javítása
Vízvezeték- és csatornaproblémák
Elektromos hálózat hibái
Tetőjavítás, szigetelés
Gépek, berendezések természetes elhasználódása

Hogyan érdemes hibát bejelenteni?

Azonnal jelezd a problémát a bérbeadónak – lehetőleg írásban (e-mail, SMS)
Dokumentáld a hibát fotókkal vagy videóval
Tarts meg minden kommunikációt
Adj ésszerű határidőt a javításra
Ha sürgős (pl. csőtörés), azonnal cselekedj, de értesítsd a bérbeadót

Mi számít rendeltetésszerű használatnak?

A lakást lakás céljára, a szokásos módon kell használni. Ez azt jelenti, hogy nem végezhetsz benne ipari tevékenységet, nem tarthatod elhanyagolt állapotban, és nem okozhatsz szándékos vagy gondatlan károkat. A normál életvitel során keletkező kopás, elhasználódás természetes és elfogadott.

A lakás használata

Beléphet-e a bérbeadó a lakásba?

A bérleti jogviszony ideje alatt a lakás a bérlő otthona. A bérbeadó nem léphet be önkényesen, még ha ő a tulajdonos is.

Mikor léphet be a bérbeadó?

A bérlő előzetes beleegyezésével
Előre egyeztetett időpontban (pl. karbantartás, ellenőrzés)
Vészhelyzet esetén (pl. csőtörés, tűz) – de utólag tájékoztatni kell a bérlőt

Tipp: A szerződésben érdemes rögzíteni, milyen gyakorisággal és módon ellenőrizheti a bérbeadó a lakást.

Kulcsok kérdése

A bérlőnek joga van a lakás kulcsaihoz. A bérbeadó megtarthat tartalék kulcsot, de azt csak a bérlő tudtával és beleegyezésével használhatja. A zárcsere kérdését érdemes a szerződésben rendezni.

Átalakítások, festés

Bármilyen átalakításhoz, festéshez, fúráshoz általában a bérbeadó előzetes engedélye szükséges. Ezt érdemes írásban kérni. A szerződésben lehet szabályozni, hogy kiköltözéskor kell-e visszaállítani az eredeti állapotot.

Felmondás és kiköltözés

Határozott idejű szerződés

A határozott idejű szerződés a megjelölt időpontig szól (pl. 1 év). Jellemzően nem lehet egyoldalúan, rendes felmondással megszüntetni, csak ha a szerződés ezt külön lehetővé teszi.

Ha mégis korábban szeretnél kiköltözni, a szerződésben foglalt feltételek érvényesek (pl. kötbér, a teljes időszak díjának megfizetése).

Határozatlan idejű szerződés

A határozatlan idejű szerződés rendes felmondással bármikor megszüntethető, de be kell tartani a felmondási időt.

A törvényes felmondási idő általában 15 nap a hónap végére, de a szerződésben ettől eltérő (jellemzően hosszabb) időt is kiköthetnek.

Azonnali felmondás lehetőségei

Kivételes esetekben lehetőség van azonnali hatályú, rendkívüli felmondásra:

A bérlő felmondhat, ha:

A lakás egészségre ártalmas állapotú
A bérbeadó súlyosan megszegi kötelezettségeit
A lakás rendeltetésszerű használatra alkalmatlan

A bérbeadó felmondhat, ha:

A bérlő nem fizet díjat (felszólítás után sem)
A bérlő rongálja a lakást
A bérlő súlyosan megsérti a házirendet

A kiköltözés menete

Közöld a felmondási szándékot írásban, időben
Rendezd a tartozásokat (bérleti díj, közüzemi számlák)
Takarítsd ki a lakást és javítsd a hibákat, ha szükséges
Készítsetek közös átadás-átvételi jegyzőkönyvet
Add át a kulcsokat és kérd vissza a kauciót
Jelentkezz ki a lakcímről, ha be voltál jelentve

Jogviták és problémás helyzetek

Mit tehetsz vitás helyzetben?

Próbálj meg egyeztetni – a legtöbb vita megoldható kommunikációval
Írásban kommunikálj – legyen nyoma mindennek
Gyűjtsd a bizonyítékokat – fotók, levelezés, számlák
Kérj külső segítséget – ha nem sikerül megegyezni
Fontold meg a jogi lépéseket – végső esetben

Hova fordulhatsz segítségért?

Ügyvéd, jogtanácsos – konkrét jogi tanácsért
Békéltető testület – fogyasztói vitákban
Önkormányzat – lakásügyi kérdésekben
Rendőrség – jogellenes cselekmény esetén
Bíróság – végső esetben, peres úton

Mikor érdemes jogi segítséget kérni?

Ha jogellenes kilakoltatással fenyegetnek
Ha jelentős összegű vita van (kaució, károk)
Ha a bérbeadó megsérti a szerződést
Ha bonyolult jogi kérdés merül fel
Ha úgy érzed, a jogaidat sértik

Amit a bérbeadó NEM tehet

Még ha a bérlő nem fizet vagy vitás a helyzet, a bérbeadó akkor sem:

Nem zárhatja ki önkényesen a bérlőt
Nem cserélheti ki a zárakat
Nem kapcsolhatja ki a közműveket
Nem viheti el a bérlő személyes tárgyait
Nem fenyegetőzhet vagy erőszakoskodhat

Ezek jogellenes cselekmények, amelyek rendőrségi feljelentést és kártérítési igényt alapozhatnak meg.

Dokumentumok és bizonyítékok

Mit érdemes megőrizni?

Aláírt bérleti szerződés
Átadás-átvételi jegyzőkönyv
Kaució átvételének igazolása
Befizetési bizonylatok (bérleti díj)
Közüzemi számlák, befizetések

E-mailek, SMS-ek a bérbeadóval
Fotók a lakás állapotáról
Javítási számlák
Minden írásos megállapodás
Mérőóra-állások feljegyzései

Fotók szerepe

A dátumozott fotók kulcsfontosságúak vitás helyzetben. Készíts részletes fotókat beköltözéskor és kiköltözéskor is. Fotózd le a falakat, padlót, bútorokat, berendezéseket, mérőórákat. Tárold biztonságos helyen (pl. felhő).

Írásos kommunikáció

Minden fontos egyeztetést rögzíts írásban (e-mail, SMS). Ha telefonon beszéltetek meg valamit, utána foglald össze írásban és küldd el a bérbeadónak. Így később bizonyítható, mi volt a megállapodás.

Gyakori kérdések

Kötelező írásbeli szerződés az albérlethez?

Jogilag nem kötelező, szóbeli megállapodás is érvényes lehet. Azonban erősen ajánlott írásba foglalni, mert vita esetén szinte lehetetlen bizonyítani, miben állapodtatok meg.

Be kell-e jelenteni a lakcímemet az albérletbe?

A bejelentés a bérlő döntése, de a bérbeadó hozzájárulása szükséges hozzá. A szerződésben érdemes rögzíteni, hogy van-e lehetőség lakcímbejelentésre.

Mekkora kauciót kérhet a bérbeadó?

Nincs jogszabályi felső határ, de általában 1-2 havi bérleti díj a megszokott. Ennél magasabb kaució gyanús lehet, és érdemes utánajárni az okának.

Mi történik, ha nem tudom fizetni a bérleti díjat?

Azonnal jelezd a bérbeadónak és próbálj megállapodni (pl. halasztás, részletfizetés). Ha nem fizetsz és nem kommunikálsz, a bérbeadó felmondhatja a szerződést, de önkényesen akkor sem teheti ki a bérlőt.

Festhetek-e a lakásban?

Általában a bérbeadó engedélyével igen. Érdemes előre egyeztetni és írásban rögzíteni, hogy kiköltözéskor vissza kell-e állítani az eredeti színt.

Mit tegyek, ha nem kapom vissza a kauciót?

Először kérd írásban, indoklással együtt. Ha nem reagál vagy jogtalan a visszatartás, küldhetsz felszólító levelet. Végső esetben jogi úton (pl. kis értékű perek) érvényesítheted az igényedet.

Tarthatok-e háziállatot az albérletben?

Ez a szerződésben szabályozható. Ha nincs benne tiltva, általában nem kifogásolható, de érdemes előre egyeztetni a bérbeadóval és írásban rögzíteni.

Gyors tippek

Dokumentálj mindent

Fotók, jegyzőkönyvek, mérőóra-állások. Ami nincs dokumentálva, azt nehéz bizonyítani.

Egyezz meg írásban

Minden fontos megállapodást rögzíts írásban. E-mail, SMS is megteszi.

Olvasd el a szerződést

Ne írj alá olyat, amit nem értesz. Kérdezz, ha valami nem világos.

Figyelj a határidőkre

Felmondási idők, fizetési határidők. A késedelem jogvesztéssel járhat.